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【宅建士Day8】自ら売主となる場合の8つの制限

2020年10月8日

ライト
こんにちは!ライトです。宅建士勉強日記、8日目です。

 

8種制限とは?

宅建業法では、自ら売主として取引する場合には、8種類の制限が適用されます。

8種制限

①クーリング・オフ制度
②一定の担保責任の特約の制限
③損害賠償額の予定等の制限
④手付の性質、手付の学の制限
⑤手付金等の保全措置
⑥自己の所有に属しない物件の売買契約(他人物売買)の制限
⑦割賦販売契約の解除等の制限
⑧所有権留保等の禁止

 

①〜⑧の事項のポイントを、簡単にまとめていきたいと思います。

 

①クーリング・オフ制度

クーリング・オフ制度は、買主(客)が行った契約や申込みを、キャンセルできる制度のことをいいます。

学校の社会などで習うので、聞いたことのある方が多いと思います。

宅建業の取引の際にも適用される制度なのですが、ポイントは、宅建業者(売主)と宅建業者以外の買主との取引でのみ適用されます。

 

宅建業でのクーリング・オフの適用
宅建業者(売主)と宅建業者以外の買主との取引でのみ適用
※買主が宅建業者の場合は適用されない

 

そのほか、クーリング・オフで覚えることは、あと4つ。
クーリング・オフができない場所、クーリング・オフができなくなる場合について、クーリング・オフの方法、クーリングオフの効果

 

クーリング・オフができない場所
・事務所
・専任の取引士を設置する義務のある場所
→営業所、モデルルーム、モデルハウスなど(媒介・代理の場合は、他の宅建業者の左記の場所も)。
・買主(客)が自ら申出た場合の自宅、勤務先

※上記は、買う気満々の場所であるため、クーリング・オフ適用の必要はないよね、という考え方。
※申し込みの場所と契約締結の場所が異なる場合は、申込みの場所で判断。

 

 

クーリング・オフができなくなる場合
・クーリング・オフができることやその方法を、宅建業者から書面で告げらた日から8日を経過した場合。※告げられた日を1日目とカウント。
・買主が、宅地・建物の引き渡しを受け、且つ、代金の全額を支払った場合。

 

 

クーリング・オフの方法
買主が書面を発したとき
※書面が宅建業者に到達した時点ではない。

 

クーリング・オフの効果
宅建業者(売主)は、受け取った手付け金や代金等を、全て返さなければならない。

 

 

②一定の担保責任の特約の制限

まず、担保責任とは、取引をした住宅等の品質が約束と違った(不備があるなど)場合、売主である宅建業者が追うべき責任のことです。

取引をした住宅等に不備等があった場合、買主は、売主に対して、以下の4つのことができます。

 

【買主が売主に対してできる請求等】
・追完請求
・代金減額請求
・損害賠償の請求
・契約の解除

※ただし、住宅等に不備等があると知ってから1年以内に売主に通知しなければ、上記請求等はできなくなる(民法)。
→知ってから、だから、購入してからではない。下手したら、購入してからかなり長期間有効の可能性もある。
→これだと宅建業者が不利になるので、宅建業法において、引き渡しのときから2年以上の期間となる特約を定めることがあできる。
→つまり、引き渡してから2年以内なら請求等できるよ、ということ。

 

 

③損害賠償額の予定等の制限

まず、損害賠償額の予定とは、簡単に言うと、損害賠償額を事前に決めておくことです。

事前に損害賠償額を決めて置かなかった場合は、損害を被った側の実際の額が損害賠償額となります。

 

事前に設定できる損害賠償額ですが、実は民法では制限がありません。
ただ、宅建業法では制限があります。
それは以下の通りです。

 

宅建業法における損害賠償額の予定等の制限
損害賠償額+違約金=代金の20%未満(10分の2未満)

になるように設定。

 

損害賠償額+違約金=代金の20%未満(10分の2未満)

※このルールを超える損害賠償額や違約金を設定した場合は、超える部分が無効になる。

 

④手付の性質、手付の学の制限

手付とは、売買契約で、買主が売主に対してあらかじめ交付する金銭等のこと。

 

手付には、証約手付、違約手付、解約手付の3種類があります。

この中で宅建士試験で問われるのは、解約手付です。

解約手付
売買契約を解除するときに用いられるものとして交付される手付。

手付の額の制限
・手付の額は、代金の20%(10分の2)まで
・20%(10分の2)を超える定めをした場合、超える部分は無効

 

 

⑤手付金等の保全措置

手付金等は、契約締結後、物件の引き渡し前に支払われる金銭のことをさします。

手付金等は、物件の引き渡し前に売主である宅建業者の手に渡ることになるわけですが、宅建業者は、手付金等の保全措置をしたあとでなければ、手付金を受け取ることができません。

その保全措置とは何ぞやということで、以下にまとめてみました。

 

 

保全措置の方法
■未完成物件
・銀行等との保証委託契約
・保険会社との保証保険契約

■完成物件
・銀行等との保証委託契約
・保険会社との保証保険契約
・指定保管期間(保証協会)による保全措置

 

ここで例外があります。

 

保全措置の例外
・買主への所有権移転登記がされたとき
・買主が所有権の登記をしたとき
・未完成物件;手付金等の額が代金の5%以下、且つ、1000万円以下
・完成物件:手付金等の額が代金の10%以下、且つ、1000万円以下

 

 

⑥自己の所有に属しない物件の売買契約(他人物売買)の制限

自己の所有に属しない物件と難しく書きましたが、要は、他人の物件のことです。

実は、民法では他人のものを売る契約は有効となるそう。
どういう状況!?と、教科書を読んでいて驚いた自分です(笑)

一方、宅建業法の定めでは、宅建業者は自ら売主となる場合は、他人のものを売ることは禁止されています。
ただ、例外があり、他人のものを売ることができる場合があります。

 

例外
・現在の所有者との間で、宅建業者が物件を取得する契約を締結している場合
・未完成物件で、手付金等の保全措置を講じているとき、手付金等の保全措置を講じる必要がないとき

 

⑦割賦販売契約の解除等の制限

割賦販売とは、分割払いで商品を販売することです。

買主が賦払金を支払わない場合、宅建業者は、
30日以上の期間を定めて、その支払を書面で催告し、その期間内に支払いがないときでなければ、契約の解除や賦払金の支払い請求をすることができない。

 

⑧所有権留保等の禁止

所有権留保とは、買主が代金の支払いを全て払い終えてからじゃないと、買主は所有権を得ることができないというもの。

これだと、長年のローンを組んで購入する住宅等は、なかなか所有権を得ることができなくなってしまうことから、宅建業法では所有権留保を禁止しています。

原則として、宅建業者は、宅地や建物の引渡しまでに、登記の移転をしなければなりません。
ただ、例外があります。

 

例外
・宅建業者が受け取った金額が、代金の額の10分の3以下であるとき。
・買主が、所有権の登記をしたあとの代金債務について、これを担保するための抵当権や先取特権の登記の申請をする見込みがないときや、保証人を建てる見込みがないとき。

 

ライト
ご覧いただき、ありがとうございました!今回はこれで以上です。

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