宅建業を行う様々な場所
宅建業者が宅建業を行う場所は、事務所のほかにも色々あります。
事務所のほか、モデルルームや現地案内センターなど。
事務所以外の業務を行う場所を、『案内所等』と呼ぶようなので、以下、案内所等とします。
事務所や案内所等には、設置しなければいけないものがあり、それを以下の図にまとめました。
それぞれについて、以下、試験で問われるポイントをまとめていきます。
申し込み・契約をする案内所等を設置する場合は届出が必要
【案内所等の届出】
・申し込み、契約をする案内所等を設置
→届出が必要
・届出は、免許権者と案内所等の所在地を管轄する都道府県知事の両方に提出
※免許権者が国交大臣の場合・・・案内所当を管轄する都道府県知事を経由して届出を提出
※免許権者が都道府県知事の場合・・・直接提出
※案内所等を管轄する都道府県知事・・・直接提出
・届出の期限は、業務を開始する日の10日前まで。
試験で問われるポイントは、
・届出は、免許権者と都道府県知事(案内所等の所在地を管轄する)の両方に提出すること。
・国交大臣には、都道府県知事を経由して届出を提出すること。
専任の取引士
【専任の取引士】
・常勤
・成年者(20歳以上。※20歳以下でも、婚姻した人、宅建業者になった人は成年者に含む)
先の表にまとめたように、事務所には、業務に従事する者の5人に1人以上の専任の取引士を設置しなければならない。
また、申込み・契約をする案内所等は、1人以上の専任の取引士を設置しなければならない。
この人数や、専任の条件を試験で問われる。
上記の通り、取引士の人数が決められているが、取引士の人数が不足する事態も考えられる。
【取引士が不足する場合】
・事務所や案内所等を開設できない。
・既存の事務所で人数が不足した場合は、2週間以内に補充しなければならない。
『2週間以内に補充』が覚えるポイント。
標識
標識は、全ての事務所、案内所等に設置義務がある。
標識の記載事項で、全てに共通するものは以下の通りです。
【標識の記載事項(全ての事務所、案内所等に共通)】
・免許証番号
・免許の有効期間
・商号または名称
・代表者の名前
・本店の所在地
もちろん、上記を覚えておく必要はあるのですが、やはり試験で問われるのはそれぞれ異なる点であるわけで、、、
上記より以下のそれぞれ異なる記載事項のほうが大事です。
【事務所】
・専任の取引士の氏名
【申し込み・契約をする案内所等】
・専任の取引士の氏名
・クーリング・オフ制度の適用がある旨(テントなど土地に定着していない案内所等の場合)
【申し込み・契約をしない案内所等】
・クーリング・オフ制度の適用がある旨
このほか、案内所等は、他の宅建業者が行う一段の分譲マンションの代理や媒介を案内所を設けて行う場合は、売主の商号または名称、免許証番号の記載が必要。
帳簿
【帳簿】
・取引の内容を記載したもの
・事務所のみ設置が必要
・『事務所ごと』に設置
→本店には本店の取引を記載したもの、支店は支店の取引を記載したもの
・保存期間は、5年間
※詳しくは、各事業年度前受に閉鎖し、閉鎖後5年間保存
※宅建業者が自ら売主となる新築物件は10年間保存
・パソコンのハードディスクに保存したものを帳簿とするのもOK
・閲覧制度なし(従業員名簿には閲覧制度あり)
試験で問われるポイントは、
・事務所ごとに設置が必要であること
・保存期間
・ハードディスクでもOK
・閲覧制度なし(従業員名簿とのひっかけ)
従業員名簿
帳簿と似ていますが、帳簿と従業員名簿の違いを覚えるのが大事。
違いは保存期間ですね！
【従業員名簿】
・従業員の情報を記載してある名簿
→氏名、生年月日、取引士かどうか
・事務所のみ設置が必要
・『事務所ごと』に設置
→本店には本店の取引を記載したもの、支店は支店の取引を記載したもの
・保存期間は、10年間(最終の記載をした日から)
報酬額の提示
報酬額の提示については詳細は問われませんが、事務所のみ必要ということはおさえておきましょう。
従業者証明書
宅建業者は、全ての従業員に従業者証明書を携帯させなければなりません。
試験で問われるポイントは、
・従業者には、パート、アルバイト、非常勤の役員、社長なども含まれるということ。
・取引している人から請求があったときは、従業者証明書の提示が必要。
・取引士であるかどうかは記載されないこと。
・従業者証明書を携帯しなかったら、業務停止処分を受けることがあること。