営業保証金制度とは
今回は、営業保証金についての勉強でした。
営業保証金制度とは、
宅建業者と客(宅建業者以外)との取引で、損をした相手がいたときに、相手に対し保証する制度。
具体的に制度の中身を見てみると、以下のような流れとなります。
①宅建業者は供託所(本店最寄りの法務局)に営業保証金を供託する。※つまり預ける
②宅建業者と客が宅建業のやり取りをし、客が損をする
③客は供託所に「損したんだけど！」みたいな感じで、営業保証金の還付請求をする
④供託所は客に対して還付
⑤もし供託していたお金が足りなかったら、免許権者(国土交通大臣or都道府県知事)が宅建業者に対し不足額を供託するように促す
このあたりの勉強から聞いたことのない言葉が飛び交うように。。
・供託所＝法務局
・供託＝預ける
つまり、供託所(法務局)の役割は、宅建業者と客の仲介役みたいな感じで理解しておけば大丈夫っぽいです。
※この次の宅建日記Day5で出てくる保証協会は、仲介の仲介みたいな役割。
供託
ポイントは、どこに、いつまでに、いくら、何を。
供託のポイント
【どこに？】
・本店最寄りの供託所に
【いつまでに？】
・事業を開始するまでに
【いくら？】
・本店(主たる事務所)につき1000万円
・支店(従たる事務所)1か所につき500万円
【何を？】
・金銭か有価証券
有価証券の場合は、評価額がものにより変わることに留意。
・国債：額面金額の100％
・地方債：額面金額の90％
・それ以外の国交省令で定める有価証券：額面金額の80％
また、供託の際には、営業保証金を供託したことを免許権者(国交大臣or都道府県知事)に届け出なければなりません。
そして、届け出たあとじゃないと、事業を開始することができません。
免許を取得して、供託し、それを届け出て、ようやく事業開始という流れです。
供託したことを届け出ないと、免許取消になる可能性があります。
供託したことを届け出ないと・・・
①催告
・免許権者は免許を与えた日から3か月以内に宅建業者から供託の届出がない場合は、催告しなければならない(←義務！)
②免許取消
・免許権者は、催告が宅建業者のもとに催告が届いた日から1か月以内に宅建業者から供託の届け出がない場合には、免許を取り消すことができる(←義務ではない)
保管替え
本店を移転し最寄りの供託所が変わった場合には、すでに預けている営業保証金を新たな供託所に移転しなければいけません。
これを保管替えと言います。
保管替えの方法は、供託している方法によって異なります。
【金銭のみで供託】
・もとの供託所に対し、移転後の供託所への保管替え請求をする。
・遅滞なく。
【有価証券のみor有価証券＋金銭】
・営業保証金を、移転後の本店最寄りの供託所に新たに供託する。
・遅滞なく。
・その後、もとの供託所から営業保証金を取り戻す
還付
宅建業者と宅建業に関するやり取りをした客(宅建業者を除く)は、先にまとめたように還付金を受け取ることができますが、還付について問われるポイントは2つです。
それは、還付を受けられる人は誰なのか、還付額はどれくらいなのか。
【還付金を受けられる人】
・宅建業者と宅建業に関する取引した人で、その取引で生じた債権を持っている人。つまり損した人。
試験で問われるポイントは、誰が還付を受けられて、誰が受けられないのかの引っ掛け。
・宅建業じゃない取引、つまり、広告を作ったとか、建物を作ったとか、お金を貸したとかはNG。
→宅地や建物の売買やその代理、媒介を依頼した人などはOK。
追加供託
営業保証金の還付が行われるときに、供託額が不足している場合は、追加で供託する必要があります。
これを追加供託と言います。
追加供託のポイントは以下の事項です。
追加供託
【順序】
・供託所が客に還付→免許権者が追加供託するよう宅建業者に通知→宅建業者は供託所に追加供託＆免許権者に供託の届出
【期限】
・追加供託：免許権者から通知を受けた日から2週間以内に追加供託しなければならない。
・届出：追加供託した日から2週間以内。
取戻し
宅建業者が供託所から営業保証金を返してもらえることがあります。
それを取戻しといいますが、取戻しについて問われるポイントは、取戻しの理由と広告が必要なのかどうかという点です。
【取戻しの理由】
・免許の有効期限満了
・免許の失効
・免許取消処分
・一部の事務所の廃止
・本店の移転による最寄り供託所の変更(公告不要)
・保証協会の社員になった(公告不要)
取戻しを行うとき、基本的には、６か月以上の期間を定めて公告が必要ですが、
本店の移転により最寄りの供託所が変わった場合と保証協会の社員になった場合のみ、公告が不要となります。
また、取戻しの理由が発生してから10年を経過した場合も、公告は不要となります。